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住宅を買いたいけど、新築にしようか中古住宅にしようか迷っているという方は多いでしょう。
特に昨今ではウッドショックもあり新築の金額が上昇し続けており、購入するのが徐々に難しくなってきています。
20代~30代の方にとってみれば、子どもや趣味などになるべくお金を使いたいから、なるべくお金を抑えて家を購入したいと考えるのは当然です。
そんな時に候補となるのが、中古住宅です。
しかし人間誰しも失敗や後悔はしたくないもの…

今回は中古住宅を購入するにあたって知っておきたいポイントを解説します。

中古住宅について知ろう

中古住宅を知ろう

中古住宅を購入する前に、まずは中古住宅について知ることから始めましょう。
一口に中古住宅といっても、築年数など様々な要因が絡み合っているため、一括りにできません。
今回は以下の3つにわけてそれぞれ解説していきます。

・中古物件がおすすめな人ってどんな人?
・中古住宅のメリットとは?
・中古住宅のデメリットとは?

詳しく見ていきましょう。

中古住宅がおすすめな人ってどんな人?

中古住宅がおすすめな人は、どんな人なのでしょうか?
まず候補としてあげられるのが、子どものいる人です。
集合住宅に住んでいると、どうしても子どもの騒音が隣近所に迷惑がかかるのではないかと心配になってしまいます。
一戸建ての場合、そういった騒音の問題はほとんど杞憂に終わります。
またもう1つのオススメポイントとして、月々の支払いを抑えたい人です。
築年数や立地にもよりますが、中古住宅の方が賃貸物件よりも月々の支払額を抑えられる場合が多くあります。
郊外の場合、車が新たに必要になったりという可能性はありますが、それでも集合住宅でかかっていた諸経費(駐車場代・管理費・修繕積立代)といった余計なお金は必要ありません。
そのため総合的な費用を抑え、子どもや自分の趣味のためにお金を使いたいという人に中古住宅はオススメです。

中古住宅のメリットとは?

中古住宅のメリットは、新築よりも安く購入できる以外にも様々なものがあります。

・価格が安い
・物件の選択肢が広がる
・実際の物件の状態を確認できる
・リノベをすれば自分の好きなようにカスタマイズできる
・老後の生活の不安から解消される
・土地・家の規模が大きい
・固定資産税が安い

中でも多くの人にとって重要なポイントが、固定資産税です。
固定資産税は住宅に対して必ずかかるものですが、築年数が経過していく度に低くなっていきます。
また中古住宅は住宅用地のため、税標準額において軽減措置が設けられている点も見逃せません。
優遇措置は新築住宅でも変わらず設定されているので、中古住宅の方が安くなるのはおわかりでしょう。
リノベーション前提で考えれば、費用をかけずに物件を購入して自分好みにカスタマイズができます。
つまり、費用を抑えつつ新築のような姿に生まれ変わらせることも可能なのです。

以上のことから、中古住宅のメリットは非常に多いと言えます。

中古住宅のデメリットとは?

中古住宅 時間

中古住宅にはもちろんデメリットが存在します。

・設備が古いため、修繕費や維持費がかかる
・住宅ローン控除額が低くなる
・住宅ローンの審査が厳しい

中古住宅は、どれだけ魅力的に思えても中古住宅です。
新築と比べて設備が古くなり、場合によっては修繕費や維持費がかかります。
また建物によっては前の住人が残した傷なども残っている場合があるため、ある程度の修繕は必要だと考える方が良いでしょう。
人気となっている背景も、中古住宅をリフォームしてから入居する、という背景があることを忘れてはいけません。
またお金の部分でいえば、住宅ローンの審査が厳しいという面があります。
これは築年数が経過していることによる建物価値の低下が招いており、金融機関が設定する担保価値が低く見積もられてしまう点から来ています。
住宅ローンによっては審査が通らない可能性があるため、複数の金融機関の住宅ローン審査を受けるなどの対策が必要です。

中古住宅購入の成功の秘訣

物件探し

中古住宅を購入するなら、失敗したくないと思うのは誰しも同じでしょう。
本項目では、以下の3つに焦点をあてて、成功のための秘訣を解説します。

・購入のポイント
・予期せぬ落とし穴
・不動産会社の選び方

購入のポイント

中古住宅を購入するポイントとして意識したいのが、希望条件の優先順位をつけるという点です。
これは新築の際にも関係する内容ではありますが、限られた予算の中で理想の家を手に入れるには必要となってくる考え方でもあります。
特に中古物件の場合、新築と大きく違うのが「早い者勝ちである」という点です。
せっかく良い物件を見つけたと思っても、それから希望条件で迷っていると他の人が先に購入する、なんてことがあり得ます。
そのため、自分たちがどんな条件を希望しているのかをリストアップし、優先順位をつけることをオススメします。
そうすることで物件選びが長期化しませんし、物件に出会った時に条件に沿っているのか確認しやすくなるのです。
物件探しは予算の中で妥協しながら最良の選択をする行為なので、予めこれだけは妥協できない条件を明確にしておきましょう。

予期せぬ落とし穴

中古住宅を購入する際には、思わぬところで落とし穴と出会います。
物件によって様々なものがありますが、良くある落とし穴として以下が代表的です。

・見えない部分が痛んでいる
・リフォームができない物件だった
・修繕費が思っていた以上に高額だった

特に意識したいのが、見えない部分が痛んでいないかどうかです。
ここで言う「見えない部分」とは内装のことでなく、もっと内部を指します。
雨漏りやシロアリがそれに当たります。場合によってはネズミが潜んでいることもあるでしょう。
床下や屋根裏など、普段生活している中では見えない部分まで確認することで、不安を解消できます。
内見時に確認するのは非常に難しいため、例えばホームインスペクション(住宅診断)を行うなどで購入前に家の状態をなるべく把握しておきましょう。

不動産会社の選び方

中古住宅を購入する時に一緒に動いてくれるのが不動産会社です。
不動産会社がどれだけ親身になって動いてくれるかで、物件選びが変わってくると言っても過言ではありません。
それくらい重要な不動産会社ですが、選ぶ際は以下のポイントに気をつけてみましょう。

・こちらの要望を聞いて、上手く希望を引き出してくれる
・物件の短所や欠点をハッキリと言ってくれる
・レスポンスが早い
・プロとしての知識や見解を交えて意見を言ってくれる
・物件のある地域についても詳しく教えてくれる
・こちらの事情や理解度に合わせて説明してくれる

以上を見てもわかるように、営業マンがいかに注文住宅を購入したいと思っている顧客に寄り添ってくれているかが重要です。
また住宅を購入するということは長期的にその地域に住むわけですから、地域の情報を教えてくれるかどうかも重要なポイントとなってきます。
不動産会社を選ぶ際は、どれだけこちらに寄り添ってくれるかを判断材料として使うことをオススメします。

リフォーム・リノベーションについて

中古住宅探しと費用

中古住宅を購入するとセットといってもいいリフォーム・リノベーション。
ここからはリフォーム・リノベーションをした事例を紹介します。

キッチン周り

中古住宅のリフォームでまず変えられるものがキッチン周りです。
古い住宅の場合、採光も弱く機能的ではないといった状態がほとんどでしょう。
IHでない場合は変更したいと考える方もいると思います。
日常的に使う場所だからこそ、リフォームされる機会が非常に多いのです。
キッチンの代表例としては、L字型のカウンターキッチンへ変更したり、アイランドキッチンにしたりといったものがあります。
特に生活に直結している水廻りを変更する事例は多く、新築物件のような利便性とデザインの良い間取りが人気です。

リノベーションの可能性

リノベーションの可能性は無限大です。
表面的な内装を変えるのではなく、間取りや水廻りなどを含めて全て異なる状態にするため、制限はありません。
建物の構造に関わらなければ、なんだってできてしまうのです。
ただ建物の構造に関しても、自由にできないから邪魔だと感じてしまう一方で、構造上必要だからこそ逆に利用してみるといった手法もあります。
柱やむき出しの配管を利用してお洒落なインテリアへと変えているケースは枚挙に暇がありません。
建物の構造上、制限があろうとなかろうと様々な方法で内装を変更できるのがリノベーションなのです。

まとめ

住宅購入のコスト

中古住宅は新築と比べて安く購入でき、同じ金額で考えても土地や家の規模も大きいため、予算が厳しい方にもオススです。
税金面でも低く抑えられるため非常に魅力的ですが、一方で物件によっては修繕が必要であったり、耐震工事が必要だったりと別に費用がかかる可能性があります。
中古住宅を購入する際は、希望する条件を明確にした上で、外部からではわからない水漏れやシロアリに関しても事前に調査しておきましょう。
リノベーションをすれば理想の家にすることも夢ではありません。
なるべく予算を抑えて家を購入したいと考えている方は、中古住宅も一度検討みしてみることをオススメします。

以上、大分不動産情報サービスの臼井でした。

この記事を書いた人 SAKAI株式会社 代表取締役 臼井 栄仁
大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表
臼井 栄仁
宅地建物取引士、相続診断士

これまで10年以上、不動産の世界の身を置き、お客様の不動産購入のお手伝いをさせていただいてきました。 現在はSAKAI株式会社の代表として、不動産勉強会やTV・ラジオ等を通じ、不動産を購入・売却されるお客様が少しでも安心できるように日々取り組んでいます。

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