新築住宅よりもリーズナブルな価格で購入できる中古住宅。
近年、需要が高まっており、ますます注目を集めています。
しかし、中古住宅とはいえ高額な買い物です。購入後にトラブルが起きないか心配という方も少なくないでしょう。
そこで、今回はSAKAI株式会社の代表取締役、臼井が「中古住宅の保証」をテーマに瑕疵担保や保険について解説します。
大分市で中古住宅をご検討中の方はぜひ参考にしてください。
目次
瑕疵担保ってなに？
中古住宅の購入を検討する上で心配なのが保証内容。
中古住宅とはいえ、安くはない買い物です。購入した後に雨漏りやシロアリが発生したり、構造躯体に問題があったり、なんらかのトラブルが発生した場合、手に負えないですよね。
しかし、日本では買主が住宅を購入する際のリスクを減らすために瑕疵担保責任履行法という法律が定められています。
※2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任という名称から契約不適合責任に変わっています。
では、瑕疵担保責任について詳しくみていきましょう。
瑕疵担保責任とは？
そもそも瑕疵担保責任というのは日本の法律で定められているものであり、購入者のリスクを可能な限り抑えようというものです。
中古住宅を購入した後に構造躯体等にトラブルが起きているのがわかった場合は売主負担で修繕しなければならないと法律で定められているのです。
瑕疵担保責任の期間は？
瑕疵担保責任があれば、買主は万一のトラブルでも金銭的負担がないので、安心して暮らせるでしょう。
しかし、何年も何十年も売主側の責任というわけではありません。
家というものは、住んでいるうちにだんだん劣化していくものです。
さらに、使用状況によっては劣化スピードが早くなることもあるでしょう。
そのため、中古住宅を購入したからといって、永続的に売主に修繕費用を請求できるわけではありません。
たとえば、家電や車なども購入してから2年、5年など、保証期間が決まっていますよね。
家の場合も同じで、購入から保証される期間が決められているのです。
では、どのくらいの期間保証されるのでしょうか。
中古住宅の場合、保証期間について売主の種類によって異なります。
売主が個人
中古住宅の売主が個人の場合、保証期間については売主が自由に決めることが可能です。
あくまでも売主と買主の交渉によって決められるというものですが、長期間保証は期待できないでしょう。
地域や中古住宅の状態によって期間に差があるものの、個人間の取引の場合は3か月以内というのが一般的です。
中には1か月以内や2週間以内という中古住宅もあります。
売主としてもリスクを最小限に減らしたいということから、期間を短く設定している場合がほとんどです。
そのため、個人間取引で長期間保証を期待するのは難しいといえます。
売主が不動産会社
一方、売主が不動産会社の場合は保証期間が異なります。
不動産会社の場合は宅地建物取引業法の契約不適合責任によって保証期間が最低2年と定められています。（中古物件の場合）
もちろん、不動産会社によって対応は変わりますが、少なくとも2年の保証があるので安心感はあるでしょう。
瑕疵保証付き物件はある？
中古住宅であっても、法律で瑕疵担保責任というものが定められているので、万一のトラブルでも修繕費用を売主に請求することが可能です。
ただし、個人間取引の場合は保証期間が短いことが多いので、契約内容をしっかりと確認しましょう。
また、不動産会社から購入する場合であっても最低2年という保証期間なので、それを超えた場合は保証してもらうことは難しいです。
しかし、最近は瑕疵保証付き中古物件というものが増えています。
瑕疵保証付き中古住宅であれば、売主にも買主にもメリットがあります。
売主のメリットは？
通常の瑕疵担保責任の場合、中古住宅に欠陥が生じた場合は売主の責任で修繕費を支払わなければなりません。
しかし、トラブルの内容によっては修繕費用が高額になることから売主としてはリスクが大きくなってしまいます。
そこで、瑕疵保証付き住宅として販売する方法が誕生したのです。
瑕疵保証というのは、売買契約の前に第三者機関によって中古住宅の検査が行われ、該当の物件に対して保険を掛けられるという仕組みです。
つまり、中古住宅に欠陥が生じた場合でも売主が修繕費用を負担するのではなく、第三者機関から保険金が支払われるというようなイメージです。
したがって、売主は金銭的リスクが低くなるので、売買契約を結びやすいというメリットがあります。
買主のメリットは？
一方、買主についても大きなメリットがあります。
瑕疵担保責任というのはあくまでも売主が存在していることが前提です。
たとえば、中古住宅をA社から購入し、5か月後にA社が倒産してしまった場合、その後に見つかった欠陥の修繕費用について、A社に対して請求できないのです。
また、個人間取引の場合でも保証期間が非常に短く設定されていることから、修繕費用を売主に請求するのは難しいでしょう。
しかし、買主側の負担やリスクが非常に重く感じますよね。
ただ、瑕疵保証付き住宅であれば、第三者機関に直接保険金を請求できるので、修繕費用の心配がほとんどいらないのです。
瑕疵保険の加入条件は？
第三者機関による瑕疵保証についてはいくつかの条件が定められています。
保証期間
保証期間については保険法人や保険の種類によってさまざまです。
一般的には引き渡しから1年～5年になっていることが多いでしょう。
一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会では、保証期間を2年間または5年間と定められています。
保証金額
保険金額の上限については1,000万円となっていることが多いでしょう。
（保険金計算例 ※不動産会社の場合）
保険金支払額＝（修繕費用-10万円）×80%
※一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会
※不動産会社が倒産した場合は100%
（保険金計算例 ※個人の場合）
保険金支払額＝（修繕費用-5万円）×100%
※一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会
瑕疵保険へ加入するときの注意点は？
瑕疵保険に加入していれば、万一のトラブル発生時も安心できます。しかし、加入時の注意点があるので、確認しておきましょう。
事前検査が必要
瑕疵保険に加入すればさまざまなメリットがあります。万一のトラブルでも修繕費用を第三者機関が補填してくれるので安心した暮らしを送れるでしょう。
しかし、どのような中古住宅でも瑕疵保険に加入できるというわけではありません。
瑕疵保険に加入するには第三者機関の専門家より事前検査を受ける必要があります。
事前検査は専門的な知識を持った建築士資格保持者が行うことが一般的で、あらかじめ定められた基準に満たさない場合は保険加入できません。たあ、検査員から基準に満たない場所を教えてもらえるので、その部分を補修すれば瑕疵保険に加入することが可能です。
しかし、検査には時間がかかる場合もあり、修繕が必要な場合はそれ以上に時間がかかってしまいます。
そのため、入居日の調整が必要になることもあるので、事前に不動産会社に相談したほうがよいでしょう。
保険の対象が限定される
保険が使えるからといって、建物すべてが保証の対象になるわけではありません。
たとえば、給湯器やガスコンロ、トイレ本体などは保証の対象ではありません。
瑕疵保険の保証範囲は「構造耐力上主要な部分」「雨水の侵入を防止する部分」と定められています。
そのほか、保険法人によっては給排水管路や給排水設備が対象になる場合もありますが、オプション扱いになることがほとんどです。
「中古住宅の保証」まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は「中古住宅の保証」をテーマに解説しました。
中古住宅は新築住宅とは異なり、完成から年数が経っています。
そのため、建物本体に何らかのトラブルを抱えている可能性もあるでしょう。
しかし、そのような不安を抱えながら大金を払って中古住宅を購入するのはハードルが高いですよね。
ただ、日本では瑕疵担保責任というものがあり、万一のトラブルの際も売主の責任で修繕しなければならないと法律で定められています。不動産会社から購入する場合は最低でも2年間の保証がつきます。
一方、個人から中古住宅を購入する場合は保証期間が3か月以内ということも少なくありません。
保証期間が長いとはいえないので、中古住宅が気になるものの購入することを躊躇っているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
第三者機関の瑕疵保険に加入すれば、修繕にかかる費用を保険金として保険法人に請求することが可能です。
つまり、万一不動産会社が倒産した場合でも、保証期間が短くても、保険金を第三者の保険法人に請求できるので自己負担を抑えられるのです。
大分不動産情報サービスでは瑕疵担保や瑕疵保証のご説明もしっかりとさせていただきます。
大分不動産情報サービス（SAKAI株式会社）では株式会社 日本住宅保証検査機構（JIO）に加入しているので、万一のトラブルの際も保険利用が可能です。
大分市で中古物件の購入を検討されている方は、ぜひ大分不動産情報サービス（フリーダイヤル0120-506-780）にご相談ください。
以上、大分不動産情報サービスの臼井でした。
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