土地購入で必要な諸費用とは？内訳や費用について解説します

マイホーム購入をしようと動いていくと真っ先に必要となるのが土地です。

マイホームと土地は土地を持っていない限り、セットで購入する必要があります。

土地だけ購入は可能ですが、マイホームだけの購入は土地を持っていない限りできません。

今回はマイホーム購入を考えている方に向けて、実際に土地を購入する際にかかる費用について解説します。

土地購入でかかる諸費用は5～10％ほど

土地を購入する際、土地の費用以外に別途諸経費がかかります。

諸経費は地域によって様々ではありますが、おおよそ土地費用の10%ほどがかかると言われています。

例えばですが、800万円の土地を購入しようとすると、約80万円の費用がかかる計算になります。
これは、例えで計算をしましたが、800万円だから80万円という訳ではなく土地購入される方の諸条件によって変わってくるということをあらかじめご了承ください。

そして、この諸費用は土地購入において、売主と買主以外にも不動産仲介会社や金融機関など様々な人が関わっているため発生するものと考えてください。

諸経費と言っても決して安くはない金額のため、土地購入をする際はある程度まとまったお金を準備しておく必要があります。（必ずしも現金を用意する必要はなく、住宅ローンにおいてこの諸費用を組み込むことも可能です）

土地購入にかかる費用の内訳

それでは、この土地費用の10%ほどがかかると言われている、土地購入でかかる費用の内訳はどのようになっているのでしょうか。

一般的に諸経費とも喚ばれていますが、以下の費用が内訳として計上されます。

・仲介手数料
・登記費用
・測量費・表示登記費用
・農地を宅地にする場合にかかる費用
・ローン手数料・印紙代
・手付金

それぞれどういったものか詳しく見てみましょう。

仲介手数料

土地購入において、諸経費の中で最も大きな費用が仲介手数料です。

不動産会社に紹介してもらい、土地を購入する場合、必ず発生する費用となります。

一般的には、土地の価格が400万円以上の場合、「土地価格×3%+消費税」という計算式で仲介手数料が求められます。

手数料と聞くとすぐに支払わなければならないように感じてしまいますが、実際に支払うのは、売買が成立した時点です。

そのため、土地探しをどのくらい行おうが、手数料は発生しません。

土地探しを安心して進めることができます。

また「仲介手数料」は名前の通り、不動産会社を介さなければ費用は発生しません。

例えば以下のようなケースだとそれに当てはまります。

・不動産会社が間に入っていない
・不動産会社が所有する土地を購入する

これらのケースに当てはまる土地の場合、仲介手数料は無いとお考えください。

登記費用

土地購入において登記費用は、登記簿に記載された所有者を変更するために必要な費用です。

土地の所有者名義を変更するため、土地購入においては必ず必要となります。

その際、司法書士が動いてくれるため、税金の他に司法書士への報酬が発生します。

両方の金額が合算されますが、内訳は以下をご覧ください。

・登録免許税：固定資産税評価額✕1.5%
・司法書士に支払う報酬費：5～8万円

現在、土地の所有権移転登記にかかる税率が1.5%となっていますが、2023年3月31日までのため注意しましょう。

2023年4月1日以降は税率軽減措置が解除される予定のため、1.5%が2.0%になる可能性が極めて高いです。

土地購入をする際はそれまでに売買契約を結ぶとお得ですよ。

また、司法書士に支払う報酬費はあくまでも平均値となっています。

購入所定の地域によっても多少のバラつきがあるため、安定はしていません。

なお、地区ごとの報酬費は、日本司法書誌連合会が発表しているアンケートでおおよその返金値がわかりますので参考にしてくださいね。
https://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/questionnaire.pdf

測量費・表示登記費用

測量費・表示登記費用とは、測量をして土地の面積を正確に計る作業の際にかかる費用のことです。

ただ、基本的には売主が負担するため、測量費・表示登記費用ともにかからない場合の方緒が多いでしょう。

かかる金額としては、おおよそ60万円ほどとなっています。

土地購入時には隣地との境界をしっかりと確認することが重要です。

境界が明確でない場合、将来的に隣地とのトラブルが発生する可能性があるため、測量をしておくことが重要です。

不動産会社に確認するか、専門の測量業者に依頼することで、境界を明確にすることができます。

 

農地を宅地にする場合にかかる費用

農地を宅地に転用する場合には、農地法に基づく許可もしくは届出が必要です。一般的に目に見えている畑や田んぼでなくても、土地の登記上に「農地」と表示されている場合には、農地転用の手続きが必要です。

登記簿の地目を見ると農地かそうでないかはすぐわかるため、不安な場合は確認することをオススメします。

ただ全ての農地を宅地にできるのかというとそうでもなく、「市街化調整区域」だと宅地に転用できない場合があります。

また宅地へ転用する際は行政書士に依頼して許可を取ってもらう必要があるため、費用も必要です。

おおよそ10～20万円ほどと小さくない額のため、宅地転用する場合は注意しましょう。
不動産屋さんによってはこの費用を無料で行なっている場合もありますので相談してみてください！

▶︎大分不動産情報サービスは基本無料で農地転用のお手伝いをさせていただいております！

ローン手数料・印紙代

土地購入をする場合、ほとんどの方がローンを利用して購入すると思います。

その場合、ローンの手数料などが別途かかってきます。

・ローン手数料
・印紙代
・保証料
・抵当権設定のための登記費用

以上が基本的にかかる費用です。

手数料の料金はサービスによって様々なため、実際に検討する際に比べてみると良いでしょう。

それぞれ特徴があるため、1社だけでなく2～3社ほど仮審査をして比べてみるのをオススメします。

様々な金融機関で手当たり次第に審査をするとブラックリストに入る可能性があるため注意してくださいね。

土地購入時にかかる税金という名の費用

土地購入にかかる費用がわかったところで、税金はどれくらいかかるのでしょうかを見ていきましょう。

土地を購入する際にももちろん税金がかかります。

・固定資産税
・不動産所得税
・購入費の一部を資金贈与された場合の特例

なお、土地購入において消費税はかからないのでご安心ください。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

固定資産税

土地を購入すると、買主に対して固定資産税が発生します。

固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の納付書が届く仕組みとなっていますが、所有者が移転する場合には次の所有者に対しても固定資産税がかかります。

その場合、1月1日から移転日までの期間を按分して日割りで計算された分を支払う必要があります。

固定資産税の金額は地域によって大きく異なることがあります。

さらに、扱っている不動産会社の年度設定によっても金額が変わることがあります。

そのため、同じ土地であっても不動産会社によって固定資産税の金額が異なることがあります。

また、一部の場合では次年度分の固定資産税も売主によって支払われることがあるので、注意が必要です。

土地購入を検討している場合は、事前に不動産会社に確認し、固定資産税について詳細な情報を得ることが重要です。

予算を考慮し、将来的な負担を把握して購入を進めることが大切です。

不動産所得税

不動産を取得すると不動産取得税もかかります。

この場合注意しておきたいのが、土地だけを先に購入すると、その後3年以内に住宅を建てなければ軽減措置を受けられない点です。

土地を購入して住宅を建てた後、都道府県税務署に申告することで税金が軽減される場合があります。

しかし、この軽減を受けるためには自己申告が必要であり、申告をしない場合は通知なく満額の税金が課税される可能性があります。

そのため、土地購入後は税金についての規則や手続きをしっかり把握しておくことが重要です。

購入費の一部を資金贈与された場合の特例

土地を購入する際に、親や祖父母から資金の一部を援助してもらった場合、非課税となる特例が設けられています。

非課税となる対象は、土地を購入→住宅を建てる場合に資金の贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を建築している方です。

そのため土地を決めた後にゆっくり住宅メーカーを探していると、建築終了まで間に合わない可能性があるため注意しましょう。

土地購入後にかかる諸費用

土地を購入するとその後にも諸費用がかかります。

ケースバイケースにもよりますが、以下のケースだと余分にお金が必要になるため注意しましょう。

・古家の取り壊し費用
・インフラ整備のための費用

それぞれ詳しく見てみましょう。

古家の取り壊し費用

土地を購入した際に古家が残っていると、その解体費用がかかります。

解体費用は地区によって変わるため一概には言えませんが、おおよそ3～6万ほどの坪単価で行われる場合が多いです。

また古家の場合、アスベストを使っているとその対策費用もかかるため、事前にどれだけの費用が追加でかかるのかは確認しておくと良いでしょう。

解体費用は依頼する会社によっても大きく変わるため、数社に見積もり依頼するのがオススメです。

なるべく古家の詳細な情報を準備しておくと、見積もりまでとスムーズに進められます。

インフラ整備のための費用

ガスや電気、上下水道の引き込み配管がされていない場合、別途費用がかかります。

分譲地のような場所だと既に引き込み配管が設置されているためかからないケースがほとんどですが、個人で所有している土地だとそうもいきません。

不動産会社を仲介している場合はその場で教えてもらえるので、事前に確認しましょう。

また、ガスや電気、上下水道は生活に直結する部分のため、補助金を出してくれる自治体も多いです。

中には無料でやってくれるところもあるため、自治体や不動産会社に問い合わせてみてください。

なお、ガス管が全く引かれていない地域はプロパンガスになる可能性があります。

そうなると割高となるため、オール電化との利便性を考えて選択してくださいね。

土地購入でかかる費用は思っているより大きい

土地購入では、土地代以外にも様々な費用が発生します。

何故なら、不動産仲介会社を始め、様々な人が動くため手数料が必要となるからです。

また税金関係も土地を購入してすぐに支払い義務が発生するため、ある程度のお金を準備しておく必要があります。

手続きを適切に行えば軽減措置も受けられるので、土地を購入する際は不動産会社など専門家に相談しながら動くようにしましょう。

 

以上、大分不動産情報サービスの臼井でした。