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「用途地域と13種類の区分」と「建蔽率と容積率」について

今回の不動産コラムではお家づくりや不動産探しをお考えのお客様から質問の多いことから用途地域と13種類の区分建蔽率と容積率について大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表の臼井がお伝えいたします。

用途地域

まずは「用途地域と13種類の区分」について解説を行います。

不動産物件情報シートにお家の詳細情報に盛り込まれている「用途地域」についてです。
おそらく初めて目にする方がほとんどではないでしょうか?
先日のご案内の際にの「この用途地域証明って何ですか?」というご質問を受けました。
自分が購入し、所有権を得たの土地でも、何でも建てられるというわけではありません。
それぞれの土地の用途と建てても良い・悪い建物物が定められているからです。

都市部では住宅、商業、工業など、違う土地利用の地域が混じっていると、生活環境や利便性が悪くなります。そこで、都市計画法では住宅地、商業地、工業地など13種類に区分し、これを用途地域として定めています。用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類が決められます。

今日はそんな「用途地域と13種類の区分」について解説を行います。

用途地域と建ぺい率・容積率

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第一種低層住居専用地域

「主に2階建てが多い住宅エリア」
→大分市だと光吉台団地・寒田北団地・星和台団地、等々
低層住宅のための地域で、ゆったりとした、いわゆる閑静な住宅街。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられます。

第二種低層住居専用地域

「2階建てが多く小規模なお店も点在しているエリア」
→大分市だと花の木団地・桃園団地・久保山団地、等々
主に低層住宅のための地域。小中学校などのほか150㎡までの小規模なお店などが建てられます。

第一種中高層住居専用地域

「3階建てが多く斜線制限等の影響もあるエリア」
→大分市だと鶴崎コスモス団地・二目川団地・くすのき坂、等々
中高層住宅のための地域。3階建てを建てる場合は斜線制限の影響を受けやすく、天井を斜めに設計するケースが出てきます。病院、大学、500㎡までのお店などが建てられます。

第二種中高層住居専用地域

「低層のマンション等が中心のエリア」
→大分市だと高松・日吉・花津留、等々
主に中高層住宅のための地域。低層マンションや病院、大学などのほか、1,500㎡までのお店や施設が建てられます。

第一種住居地域

「やや大きめの店舗やホテルもOK」
→大分市だと大津町・新川町・勢家、等
住居の環境を守るための地域。3,000㎡までのやや大きめのお店や事務所、ホテル、小規模のボーリング場なども建てられます。

第二種住居地域

「商業施設の建設が緩和されたエリア」
→大分市だと田室町・古国府木上線・上野丘南大分線、等
主に住居の環境を守るための地域。商業施設の建設が緩和されたエリアなので、カラオケボックスや自動車教習所なども建てられます。

田園住居地域

「農業用地と低層住宅が調和」
農業用地と低層住宅が混在する地域。農業の利便性を図りつつ、住み良い環境が守られています。

準住居地域

道路の沿道に広がる住宅エリア
→大分市だと下郡北・庄野原佐野線・大州浜、等
道路の沿道で、駐車場や小規模な自動車関連施設などと住宅が調和した地域。大規模な店舗や劇場などは建てることができません。

近隣商業地域

商店街が賑やかなエリア
→大分市だと今津留・顕徳町・中島、等
住民が日用品を買い物するための地域。敷地に対して建物を大きくできるので狭小地でも広い延床面積が可能。第三種高度地区が多く、天井を斜めにせずに高さを出せるという特長があります。

商業地域

駅周辺や大通り沿いの商業エリア
→大分市だとパークプレイス・アクロス・大分駅前、等
駅周辺や大通り沿いなど、商業施設をはじめ銀行、映画館、飲食店などが集まる地域。住宅や教育施設、病院も建てることができます。

準工業地域

作業場やお店などが点在
→大分市だと王子港町・西新地・三佐、等
主に環境に悪い影響をもたらすおそれのない軽工業の作業場やサービス施設が点在。危険性の高い工場は建てられませんが、住宅や教育施設、病院も建てることができます。

工業地域

工場が多い地域ながら住宅やお店はOK
→大分市だと小中島・豊海・下郡北1丁目付近、等
主に工場が多い地域。住宅やお店は建てられますが、教育施設や病院は建てることができません。

工業専用地域

ほぼ大規模な工場やコンビナート
→大分市だと中ノ洲・西ノ洲洲・青崎、等
工場のための地域。大規模な工場やコンビナートがあり、ほぼ工場以外の建物は建てられません。

一概にその地域がその用途というのもあくまで例ですので、詳しくは大分市の運営するおおいたマップをご参考にされてください。

用途地域

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▶︎大分市の用途地域なら「おおいたマップ」を活用すると便利です(外部リンクへ飛びます)

1.建築する際のルールがポイント
用途地域が指定されている地域では、建物の用途の制限と合わせて、建て方のルールが定められています。例えば、土地の面積と建物の床面積の比率(容積率)、道路の幅に見合った建物の高さなどのルールがあります。

2.その家の周りにどんな建物が建てられるかがポイント
用途地域を確認すれば、購入する家の周辺に、将来どんな施設が建築される可能性があるか知ることができます。

建蔽率と容積率

「建蔽率と容積率って何ですか?」というご質問もあります。
実は同じ広さの土地でも、建てられる家の広さには違いがあります。土地ごとに建ぺい率と容積率が定められており、建築できる建物の大きさが決まってくるからです。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のこと。敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、採光や通風が遮られたり、万一の火災時に延焼の恐れがあるため、これを防ぐ目的で設けられました。容積率は、敷地面積に対する述べ床面積の割合です。それぞれ上限が決められていますので、詳しく解説します。

建蔽率

例えば、建ぺい率50%の地域の場合、敷地面積が100㎡なら、建築面積は50㎡まではOKとなります。ただし敷地が角地の場合は、10%緩和されるので60㎡まで可能となります。

容積率

例えば、容積率100%の地域の場合、敷地面積が100㎡なら、延べ床面積は100㎡までOKです。

建ぺい率と容積率

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▶︎大分市の用途地域なら「おおいたマップ」を活用すると便利です(外部リンクへ飛びます)

今日はお客様からの質問で多い、用途地域と建蔽率・容積率について解説を行いました。コアな内容ではありますが、ぜひお家探しの参考にされてください。

それでは、今回はここまでです。

大分不動産情報サービスの臼井でした。

この記事を書いた人 SAKAI株式会社 代表取締役 臼井 栄仁
大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表
臼井 栄仁
宅地建物取引士、相続診断士

これまで10年以上、不動産の世界の身を置き、お客様の不動産購入のお手伝いをさせていただいてきました。 現在はSAKAI株式会社の代表として、不動産勉強会やTV・ラジオ等を通じ、不動産を購入・売却されるお客様が少しでも安心できるように日々取り組んでいます。

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