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SAKAI株式会社 大分不動産情報サービスの臼井です。

不動産を購入されるとき、

できれば少しでも不動産の事を知って購入へ進めたい!

なんて思っている方も多いのではないでしょうか?そこでこちらには不動産を勉強する時にきっちり押さえておきたいポイントを書く分野に分けて簡単にご説明をさせていただきます。全体像でお伝えしますので、イメージをつかんでもらえたらと思います。

そこで今回は不動産用語【~民法編~】をお届けします。

不動産知識 民法|大分不動産情報サービス 不動産コラム

☆民法

【制限行為能力者制度】

未成年などに判断能力が十分でない人を守るために設けられている制度になります。例えば、子供には親が保護者としてつけられております。ところが、15歳のA君が1人でB氏と不動産売買契約を結んでしまった・・・。もしかしたらそれが危険なヤバい契約かもしれない!そんな事態に備えて、民法では、その契約を後からなかったことにできる仕組みを設けております。

 

(さらに細かく解説をしますと、)

未成年者の他に認知症の大人なども、保護してあげる必要がありますよね。それぞれについて、どのように保護されているか学習していきましょう。大人については、3つのタイプが用意されております。判断能力が低い人ほど手厚い保護が必要ですから、「判断能力のレベル」を押さえることがまず重要です。

 

【意思表示】

B氏にダマされている不動産売買契約を結んだA氏は、後でやっぱりその契約をやめたい!と後悔しました。このままじゃA氏がかわいそうですよね。B氏はひどいことをしてくれたもんだとなると思います。この場合、もちろんA氏は契約をとりやめることが出来ます。

 

(さらに細かく解説しますと、)

ここでは、このように「自分の本心と違ってしまった契約を結んだしまった・・・」そんな場合の処理の仕組みになります。さらに、事情を知らずにB氏から不動産を購入したC氏がいる時はどうなるのでしょうか・・・。A氏から突然「返してください・・・。」なんて言われた時には、C氏はびっくりしますよね。この場合の第三者にあたるC氏とA氏の関係性も重要です。

 

【代理】

マイホームを売却する時、一般的には不動産屋さんに頼みますよね。このように人に頼んで本来は自分がやるべき売買契約などをやってもらうことを代理といいます。自分で売却をする契約をしないのに、自分がお家を売ったことになるという便利な仕組みです。

(さらに細かく解説しますと、)

代理人は、本人のために契約を結ぶ権利(代理権)をちゃんともって、相手方と代理人として契約を結ばなければなりません。ただし、悪いことをする人もいる時はあります。例えば、頼んでもいないのにB氏が「私はAの代理人だ」と言って、Aの家を他の誰かに売ってしまう。これを無権代理といいます。もちろん、Aは売ったことにならないのが原則になります。

 

【債務不履行・解除】

約束を守らないことを債務不履行といいます。約束を破られたB氏は、損害を破れば、責任あるA氏から賠償金をもらうことができますし、契約を破棄(解除)して支払った代金の返還を求めることができます。

 

(さらに細かく解説しますと、)

どんな場合に契約(約束)を守らなかったことになるのでしょうか?それが、債務不履行の要件です。また、AB間の契約が解除された時、すでにBからこの家を買っていた第三者Cさんとの立場はどうなるのかについても、きっちり押さえておかなければなりません。

 

【売買の契約不適合】

長い住宅ローンを組んで手に入れたせっかくのマイホーム!しかし、欠陥住宅では泣くに泣けません・・・。売主A氏に責任をとらせて、買主B氏は救済されるべきです。そこで定められているのが、売買の契約不適合(売主の担保責任)の規定です。

 

(さらに細かく解説しますと、)

売買の目的物が契約の内容に適合しない場合には、どのような場合があるのでしょうか?また、契約内容に不適合な場合、買主は売主に対して、どんなことを請求できるのでしょうか?ひとつひとつ、確実に精査していきましょう。

 

【抵当権】

不動産知識 民法 抵当権|大分不動産情報サービス 不動産コラム

A銀行は、B氏の家に抵当権の設定を受けていれば、ローンの支払いが滞ったときに、B氏の家を競売にかけて債権の回収を図ることができます。このような債権回収の手段(担保と言われています)が抵当権。値打ちのある物に抵当権の設定を受けておけば、債権者のA銀行は安心です。

(さらに細かく解説しますと、)

B氏は、抵当権付きであっても、その家を売ったり貸したりすることが出来ます。しかしながら、ローンを返せなくなってしまえば、競売手続によって売られてしまいます。このような様々な場面での法律関係が不動産の購入にはございます。

 

【保証】

A銀行はB氏からローンを払ってもらえないときは、代わりに保証人のCから回収します。このような債権回収の手段が保証といわれるものになっております。お金持ちを保証人にしておけば、債権者のA銀行はとっても安心が出来ますよね。「普通の保証」より債権者にとって都合のよい「連帯保証」が一般的です。

不動産知識 民法 連帯保証人|大分不動産情報サービス

(さらに細かく解説しますと、)

Bは実はローンを完済しているにも関わらず、A銀行がCに支払いを求めてきた場合、Cは支払う必要があるのでしょうか。また、A銀行は、Bに請求せずに、Cの支払いを求めることができるのでしょうか?保証債務の性質が重要です。そして、普通の保証と連帯保証の違いも把握するとより良いかと思われます。

 

本日のまとめ

今日はここまでにしますが、不動産の中にもやはり法律のルールに従って不動産会社は取引をしておりますし、それを反れることがあれば、賠償金や営業停止など様々な罰則があります。一般の方がここまでご理解されることはもしかしたら必要ないかもしれませんが、もし何かお力になれるのであれば幸いです。

大分で不動産探しをしている方はお気軽に大分不動産情報サービスにご相談ください。

それではまた。
SAKAI株式会社 大分不動産情報サービスの臼井でした。

この記事を書いた人 SAKAI株式会社(大分不動産情報サービス)代表取締役 臼井 栄仁
大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表
臼井 栄仁
宅地建物取引士、相続診断士

これまで10年以上、不動産の世界の身を置き、お客様の不動産購入のお手伝いをさせていただいてきました。 現在はSAKAI株式会社の代表として、不動産勉強会やTV・ラジオ等を通じ、不動産を購入・売却されるお客様が少しでも安心できるように日々取り組んでいます。

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