マンションと戸建の購入、どっち？マンション区分所有法を解説！

マイホームご購入をご検討の方。

戸建派ですか？マンション派ですか？

ご家族で、「戸建てもいいけど、マンションも良いよね～」という会話はないでしょうか？
実際に相談を受ける際に、「マンションと戸建てどっちがいいですか？」というご相談も多くあります。

本日は、そんなお悩みをお持ちの方へ、不動産の（主に民法に関係する）マンションに関する法律「区分所有法」について大分不動産情報サービスの臼井がご説明を致します。

 

マンション区分所有法

【マンション＝区分所有法】の全体的なイメージからおつかみ下さい

 

 

こちらのマンションのように、1棟の建物の中に複数の所有者が存在する建物のことを、【区分所有建物】といいます。
その中の、例えば403号室をAさんが所有している場合、この所有権のことを【区分所有権】といいます。
そして、Aさんのことを、【区分所有者】と言います。
さらに、マンションが建っている土地のことを、【敷地】といいます。

 

【区分所有建物】は、【専有部分】と【共用部分】で成り立っています。

居住空間を専有部分、階段・廊下・エレベーターなど、共同で使用するものを共用部分といいます。
そして、専有部分のために必要な土地の利用権のことを、【敷地利用権】とといいます。

 

ここまで、全体像をざっくりとご説明させていただきましたが、ここからはより踏み込んでつかんでいきましょう。まずは、【共用部分】と【専有部分】についてご説明いたしましょう。

 

【専有部分】とは何でしょう。

専有部分とは、
例えば〇号室のように、区分所有権の対象となる部分のことをいいます。
規約で別段の定めをしない限りは区分所有者の専用です。
専有部分の床面積は、壁、その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積とされています。つまり壁の内側で計算されます。

 

【共用部分】とは何でしょう。

共有部分は、「法定共用部分」と「規約共用部分」の2種類に分けられます。
例えば、階段・廊下・エレベーターなど住人全員が使うような場所を「法定共用部分」といいます。
それに対して「規約共用部分」とは、本来、専有部分となり得るところを規約で共用部分としたものです。例えば、管理人室や集合室などです。

共用部分の持分は区分所有者の全員または一部が分けて持ちます、専有部分と分離して処分することができないのが原則です。
ただし、緊急時等にスムーズに共用部分を管理するために、規約に特別の定めがある時は、管理者が、共用部分を所有することが出来ます。

マンションが建っている【敷地】について

敷地利用権には、所有権と借地権があります。
敷地使用権は、規約に別段の定めがあるときを除いて、専有部分と分離して処分することはできません。
共用部分と同じように、原則として一体性があるのです。

 

【集会の決議】

マンションに関する法律【区分所有法】で皆様が一番気になるであろう【集会の決議】についてのご説明です。

マンションには複数の方たちが自分の権利を持ちながら生活を共にしており、実際に住まれる自分たちが管理組合を作りさまざまなルールや決まりを作っていきます。

 

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※ここで、管理者と管理組合の違いについてご説明します。

→管理者とは
マンションの管理を実際に執行するのが管理者です。管理組合の理事や理事長などが該当します。
ここでいう管理者とは「管理人」とは別ものとしてご認識されてください。
管理人は、マンションのメンテナンスを行う方のことを指します。

→管理組合とは
団地で言う自治会のようなものをイメージされてください。
マンションの区分所有者が2名以上になれば管理組合は成立し、区分所有者全員で構成されます。その管理組合がマンションの管理を行い、マンションに関する色々な事を集会の場で決め、ここで決められたルールが「規約」になります。

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◎区分所有者の意思決定【集会の決議】の方法について◎

管理者は、「規約」に特段の定めがない限り、集会の決議により選任、そして解任されます。
この時、区分所有者および議決権の票の割合で可決か否決が決定します。
さらに深堀りすると「普通の事柄、重大な事柄を決める時の区分所有者の議決権」や「保存行為」「管理行為」「変更行為」など様々なことを決める時に重要になるのがこの割合になってきます。

また、管理者は区分所有者以外の者からも選任することが出来ます。この管理者の役目は、区分所有者の代理人となり、管理を執行していくことです。
そして、規約または集会の決議により、その職務に関して、区分所有者のために訴えを提起することもできますし、訴えられる側になることもあります。

ちなみに、法人化することもできます。
そのためには、まず、集会の決議で、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。さらに、法人登記も必要です。なお、法人化にあたり、区分所有者の人数は関係ありません。

 

本日のまとめ

今回のコラムは区分所有法のほんの１部なのですが、【専有部分】【共有部分】【敷地】【集会の決議】などは購入前から知っておいていただきたい用語です。
その他にも難しい用語が出てきてややこしい話ですから、今日はここまでにしたいと思います。

いかがでしたでしょうか。
わからないままご購入をご検討ではないでしょうか？
どちらかと言えばご理解いただいている方が絶対安心できると思います。
是非マンションご購入のご検討のご参考にしていただければと思います。

わからないこと、知りたいことがあればお気軽に弊社フリーダイヤル0120-506-780までお問い合わせ、ご相談ください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。
それではまた・・・。
SAKAI株式会社 大分不動産情報サービスの臼井でした。