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「土地を持っているけど、いらないから売ってしまいたい」
「土地の売却が複雑そうでわからない」

そんな悩みを持っている方は多くいます。

不要な土地を売却したいと考える際、重要となってくるのがタイミングです。
しかし実際にタイミングが重要と言われても、建物と違って築年数の概念もない土地は、売却するのが非常に難しい。

そこで今回は、土地売却の時に知っておきたいポイントと売却のタイミングを紹介します。
不動産4

土地を売却するタイミングを見極める

土地には建物などとは違い、そのものに価値がありません。私たちが普段中古ショップに行って商品を売買するのとは全くルールで成り立っています。

そのため普通に商品を買い取ってもらうのと同じ意識で土地を売却すると、希望通りの金額にならず勿体ない思いをしてしまう場合が多々あります。

土地の価値は周辺環境で大きく変わります。田舎よりも都会の方が土地価格が高いように、外的要因が何よりも大切なのです。

景気や周辺環境の変化など地価が上昇するタイミングは様々なものがあります。

それらをしっかり見極めた上で、適切なタイミングで売却することを意識しましょう。

土地売却のタイミングのポイント

ポイント
土地売却のタイミングを見極めると聞くと非常に難しいように感じてしまいますよね。

しかし実際は素人でもわかるポイントがいくつかあります。これはプロの不動産会社でも同じ部分を見ているため、知っているいないでは大きく変わる点です。
特に売却時に少しでも高い金額を考えている場合は、知っておいて損はありません。

購入希望者の多い時期に売る
経済の良い時に売る
周辺環境が変化する時に売る
所有期間や税性の変化を見る

意識すべきポイントはたった4つ。これらを知っておくだけで土地売却のタイミングを自然と見極められます。

購入希望者の多い時期に売る

土地売却の際に注目したいのが、購入希望者の多い時期です。要は土地を買いたいと人が殺到する時期ですね。
この時期から外れると土地売却に時間がかかることが多くなります。

時期としては春・秋がベスト。
ちょうど新生活・異動のタイミングと重なり、他県からの流入も増えるためです。一方で夏と冬は人の移動が流動的ではないため、売却時期としてはあまり適していません。

要するに需要の多いタイミングで売却しよう、というわけですね。

ただし近年ではこの売却時期が参考程度になりつつあります。
インターネットで誰でも好きなタイミングで土地情報にアクセスできるようになったため、季節で違っていた土地売買の成約率が均等になっているのです。

経済の良い時に売る

土地価格の基準となるのは地価です。

この地価というのは厄介で、常に一定ではなく経済状況に大きく影響されています。

経済状況といってもコンビニやスーパーの商品が少し値上がりするような小さいものではなく、もっと大きなものです。
例えば近年だと、リーマンショックや東日本大震災が該当します。このような未曾有の事態が起こった場合、経済が悪くなり地価も比例して下がります。

反対に経済にとってプラスになるイベントがある場合は別です。近年だと東京オリンピックや大阪万博などが該当します。
経済状況に大きく影響するイベントがある際は、土地売却においても大きなタイミングの可能性が高いのでチェックしておくことをオススメします。

周辺環境が変化する時に売る

売却しようと思っている土地の周辺環境がプラスに変化する際も良いタイミングです。

駅が開通する
高速道路のICが近くにできた
大型商業施設が近くにできた

その土地に家を建てると快適になるのがわかりますよね。
つまり、環境の改善によってその土地一帯の価値が上がるのです。もちろん、利便性が悪くなると土地価格は下がります。

またこの際に注意したいのが、周辺環境が変わる前に売ってはいけないことです。
周辺環境が変わるはいえ、需要があると見越して早めに売却しても売却時の価格となります。

実際に周辺環境が変わり利便性が良くなったと目に見えてわかるタイミングでなければ、土地の価格はそのままです。
需要と共有のバランスから考えれば、「良い場所に住みたい⇒良い土地がある」となって需要が生まれるのがわかります。
土地価格も同様で、先に良い環境ができてからこそ、売却するタイミングなのです。

所有期間や税制の変化を見て売る

土地の売買時の成約金には税金がかかります。その税金の金額は土地価格に依存するため、税金が低いほど利益は大きいというわけです。

しかし世の中、税金が上がることはあっても下がることはまずありません。税金なんてそんな簡単に変わるもんじゃないと思われるかもしれませんが、土地売却においては少々違います。

なぜなら土地には所有期間が定められているからです。
土地を所有してから原則5年を超えると譲渡所得税の税率が半分になります。

少額ならともかく土地の売却は大きなお金が動くため、税率が半分になるのは非常に大きいです。

国や制度を利用して賢く土地を売却しましょう。

土地売却の注意点

土地売却ではタイミング以外にも注意するべきポイントがあります。

特に以下の2つについては躓く方の多い注意点です。

売主が土地名義人でない
隣地との境界が確定していない

土地売却時にはこれらを問われます。逆にいえば、これらを確認しておかないと土地は売却できないということでもあります。

それぞれ具体的に見ていきましょう。

売主が土地名義人でない

売却1
土地の名義人が売主自身でなければ、売却できません。

これだけならご存知の方も多いでしょうが、問題は相続した親族の土地であっても自動的に名義人が変更されない、という点がです。

つまり、例えば名義人が亡くなっていても続きをしない限りその土地はずっとその名義人のままとなります。

相続した場合、この点に気がつかず売却しようとした際に気がつく場合が多くあります。

しかしちゃんと手続きを行えば土地名義人の変更は可能です。相続登記という手続きをしましょう。この手続きによって初めて名義人を変更できます。

相続手続きに関しては司法書士へ依頼すればOKです。別途費用がかかりますが、手続きさえ完了すれば土地売却へと進めます。

なお、土地の名義人がわからない場合は、法務局で「登記事項証明書」を発行すればOKです。誰でも発行できる書類なので、600円を握りしめて法務局へ向かいましょう。

隣地との境界が確定していない

土地
土地には隣地との境界を明確にするために、角にあたる部分に境界標という杭が打たれています。
赤か銀の四角い杭です。土地の分だけ境界標があるので、外に出て探してみればすぐに見つかるでしょう。

境界標は基本的にどの土地にも設置されていますが、古いものになると周辺工事のために抜き取られていたり、雑草や地面に埋まっていたりすることがあります。

もし境界標が確認できなかった場合、その土地は売り物にならない可能性があります。

境界をめぐって隣人とトラブルになった
境界標が少しズレただけで土地面積と価格が大きく変わった

これらの問題が発生するのに売買したいとは思いませんよね。

境界標はそれほど重要な役割を担っています。もし境界標がない場合は、土地の確定測量を行い正確な大きさを割り出しておくことをオススメします。

土地売却にかかる期間

土地を売却する時に気になることの1つとして、どれくらいの期間で売れるの? というものがあります。

特に所有してるだけで負担となっている土地の場合、すぐにでも手放したいと考えるのは誰しも同じです。

土地の売却には様々な手続きが必要ですが、一般的に以下の2つで大きく時間を要するものとお考えください。

土地価格の査定
売却までの日数

もちろんタイミングが良ければ早く売却も可能ですが、ほとんどの場合、上記2つで時間がかかります。
一体どれだけかかるのか。具体的に見ていきましょう。

土地価格の査定

査定書
土地を売却するには、まず専門の業者に土地価格を査定してもらわなければなりません。

これは実際に現地に足を運んでもらって見てもらう必要があります。なぜなら、以下の項目が価格に関係してくるからです。

接面している道路の幅
交通量
日当たりの善し悪し
隣地との高低差
利便性
上下水道・ガス管の引き込み

この他にも様々な情報を元に価格が査定されます。基本的に査定額は売主が希望する金額ベースにはなるものの、場合によっては希望通りの金額にならない可能性があります。

そのため査定価格を算出するには数日間かかることも結構あります。急ぎで査定を出すと希望通りの金額にならず、しぶしぶ了承することになるかもしれません。

また土地価格の査定は原則、複数の業者に依頼する方が良いため、その意味でも数日は日数がかかるものと考えた方が良いでしょう。

売却までの日数

土地査定してからも日数がかかります。その最たるものが売却です。

通常、査定を出した後は仲介業者を立ててから土地を市場に出します。この時にWebや店頭で掲載されるわけです。

ただし土地を市場に出したとしてもすぐに買い手がつくわけではないため、場合によっては1年以上かかる場合もあります。

これは買い手のニーズ次第なので売主にはコントロールできない部分です。

土地境界線を明確にしていなかった場合は、この際に測量作業をしなければならないため、更に時間がかかります。

土地売却のタイミングを逃したなら業者買取も

土地売却のタイミングを逃してなかなか売れない場合は、業者買取という方法があります。業者買取では通常よりも金額が低いものの、すぐに売れます。
他にも以下のようなメリットがあるため、選択するのもオススメです。

買い手を探さなくていい
売りにくい土地でも売れる

不要な土地をいつまでも持っておく必要がないので、早めに売ってしまいたい場合はオススメの方法となっています。。
ただしその場合も、複数の業者に査定してもらい、金額を比べるのが無難です。

まとめ

土地売却はタイミングを見極めることが重要です。特に購入希望者の多い時期や、経済の良い時の売る、周辺環境が変化し利便性が良くなったあたりが狙い目でしょう。

土地売却には査定を含めて多くの時間がかかります。もしすぐの売却を考えているのなら、業者に買い取ってもらう方法もあるので、一度検討してみるのもオススメです。

この記事を書いた人 SAKAI株式会社 代表取締役 臼井 栄仁
大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表
臼井 栄仁
宅地建物取引士、相続診断士

これまで10年以上、不動産の世界の身を置き、お客様の不動産購入のお手伝いをさせていただいてきました。 現在はSAKAI株式会社の代表として、不動産勉強会やTV・ラジオ等を通じ、不動産を購入・売却されるお客様が少しでも安心できるように日々取り組んでいます。

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