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インターネットで土地価格を調べていると、様々な言葉に出会います。

「公示価格ってなに?」「土地価格の変動が難しくていまいち理解できない」「最近の土地価格の変動推移を知りたい」などと考えている方も多いでしょう。

土地の価格は、土地のみならず家を建てる場合に必ず関わってきます。

そのため適切に理解しておくことで良いタイミングで購入することも可能でしょう。

今回はそんな土地価格の変動について詳しく解説します。
土地推移1

公示価格とは?

土地価格を調べているとまず飛び込んでくる言葉の中に「公示価格」があります。

しかし普段使うような言葉でもないため、土地価格と何が違うのかわかりにくいという方も多く居ます。

公示価格とはざっくり言うと、毎年3月に国土交通省から公示されるその年の1月1日時点の標準地価格のことです。

公示された土地の価格だから、公示価格と呼ばれているわけですね。

対象となっているのは住宅地や商業地、工業地など土地として認識できるもの全てとなっています。

土地価格を調査する期間は国以外にもありますが、その中で公示地価と基準地価に関しては一括りに公示地価を呼ばれています。
土地推移2

国土交通省土地鑑定委員会が主体で行っている

公示地価は国土交通省が公示しているものなので、主体として調査しているのはもちろん国土交通省です。中でも土地鑑定委員会が主体で動いています。

この際、調査地点として全国に約2万6,000点の調査地点を設定しています。

数字としてピンと来ない方は、コンビニ最大手セブンイレブンの店舗数より5000点以上多いと考えてください。

調査の際に気になるのは土地の上に建っている建物ですが、公示地価の場合、建物はの価値は度外視されます。

純粋に土地だけの評価をしているのです。

そのため土地のリアルの価格を知ることができます。

一方で調査では特定の地点の評価を周辺地域の地価としてしまうため、全国のあらゆる土地を網羅しているわけではありません。

あくまでも目安で、○○地域はこれくらいの地価、という感じです。

公示地価はどのような場合に活用する?

公示地価は様々な用途で活用されています。

基本的に国の機関が出した地価のため、それに準じて取引されるのがほとんどです。

例えば以下のようなものが代表格でしょう。

・個人間の不動産取引
・相続税評価の目安
・固定資産税評価の目安
・公共用地の取得
・金融機関の担保評価
・企業が保有する不動産の時価評価の基準

見ていただければわかるように、不動産に関係するあらゆる場所で活用されています。

国が正式で公表している価格なわけですから、活用する機会が非常に多いわけですね。

そのため土地価格を確認するのなら、まず公示価格を見ることをオススメします。

不動産価格指数とは?

不動産4
土地価格において公示価格と同様に重要なのが不動産価格指数です。

公示価格が土地価格を表しているのと違い、不動産価格指数は不動産の動向を表しています。

数字の発表元は公示価格と同じく国土交通省。つまり、国が出している数字なのです。

不動産価格指数は毎月公表されているため、不動産取引の活発さを判断する場合に一番活用できます。

住宅総合・マンション・商業用など用途別のデータを細かくわけて見られるので、公示価格と合わせて見ると良いでしょう。

土地価格の変動率の動向

土地推移3
土地価格は近年のコロナ禍によって下降傾向にありました。

特に外国人を含めた観光客が少なくなったことが大きく、巣ごもり需要も続いたことから大きな上昇はしていないのが現状です。

しかしながらコロナ禍が徐々に和らいできたこともあり、2022年では全国平均が0.6%上昇しています。

土地価格には大きく分けて「住宅地」「商業地」の2種類がありますが、ともに上昇です。

そう考えると都市部が押し上げているのでは? と感じられる方も多いでしょうが、地方でマイナス傾向にあった場所も変動率が減少しています。

そのため全国的に土地価格は回復傾向にあると考えて良いでしょう。

土地価格の変動は国・都道府県の情報を目安にする

土地価格は常に変動していますが、国・都道府県が情報を定期的に発信しています。

近年では土地価格に密接に関係している公示地価を30年ベースで見るとことも可能となっているため有効活用すると良いでしょう。

また土地価格は常に変動しているため、最新の情報を発信している公的機関を活用することは非常に重要です。

例えばコロナ禍によって住宅系不動産の需要が高まったことにより、価格が上昇したケースがあります。
2022年現在取り組まれている金融緩和政策もその一因でしょう。住宅ローンの金利が大きく下がった結果、住宅取得のニーズが高まり結果的に不動産価格が上昇しました。

このように様々な要因で土地価格は変動しているため、公的機関の最新情報を意識して取得すると、ある程度の予測が立てられます。

土地価格が変動するポイントとは?

土地価格が常に変動していることがわかったところで、ではどのようなタイミングで変動するのかのポイントを見ていきましょう。

一般的には以下がポイントと言われています。

・利便性が上がると価格が上昇する
・利便性が下がると価格が下降する

それぞれ具体的に解説します。

利便性が上がると価格が上昇する

土地価格上昇のポイントとなるのが利便性です。

利便性とはその土地に住んでいるとどだけ便利なのかと考えてください。

例えばですが、住宅地の場合、道路や駅など交通インフラが新設・整備されたり大規模な商業施設が開発されたタイミングが適当でしょう。

何となくイメージがつきやすいのではないでしょうか。

こうした生活に直結する利便性が認められた時、土地価格は上昇する傾向が見られます。

交通インフラであったり大規模な商業施設が近くにできたりすると、「そこに住みたい!」と考える人が増えます。

そうなると需要が生まれ、土地の価格も上昇するわけですね。

ただしこの場合、注意したいのがすぐに土地価格が上昇するわけではないという点です。

新幹線の新駅が建設されるとなっても、実際はそれまでに地域住民が反対したり想定客数が見込めなかったりなどで立ち消えになることが多々あります。

土地価格が上昇するのは、開発がある程度落ちついて住みやすいと認知された場合です。

注意しましょう。

利便性が下がると価格が下降する

土地価格は上昇することもあれば下降することもあります。

上昇する場合は利便性の向上なのだとすれば、下降する場合は利便性の低下です。

一口に利便性の低下と言っても難しいのですが、以下が該当します。

人口が減っている
交通や病院など社会インフラが脆弱

以上を見ればわかるように、利便性が低下し住みにくい場所になっています。

更に気をつけたいのが、利便性が一度低下すると再び上昇させるのが難しいという点です。

社会インフラには何よりも人口が必要となってきます。

しかし社会インフラが乏しく利便性が悪い場所にあっては、若者はより利便性の良い場所へと移動しがちです。

つまり住み続けたいと思う人が減り、結果的に衰退していくしかなくなります。

このように利便性の低下は土地価格が下降する大きな要因となっています。

土地価格の変動の見通し

不動産見通し
土地価格はコロナ禍となった当初、変動がほとんどありませんでした。これは不動産の取引数が激減した結果、変動する要因が大きく減ったからです。

しかしながらコロナ禍は同時にテレワークや在宅ワークを後押ししました。NTTが全ての社員に出勤しなくていいと通達したのもニュースになりましたよね。

そのためテレワーク導入を機に、より自然に触れられる郊外に移住する方が増えています。

中古・新築問わず、郊外の住宅を購入する方が多いのはそのためです。

しかしながらある程度の出勤を必要と考えている企業も多いことから、首都圏や都市部近郊の人気が高まると予想できます。

いつでも出勤できて過ごしやすい場所の需要が高まるというわけです。

以上のことから、首都圏・都市部とその郊外の土地価格は上昇し、地方は下落という二極化が進むと予想できます。

まとめ

土地価格は常に変動しています。

その価格の元となっているのが、国土交通省が毎年公示している公示地価です。

公示地価によっておおよその土地価格が決まり、取引数に応じた不動産価格指数によって変動していきます。

近年はコロナ禍もあって土地価格は下落気味でしたが、徐々にwithコロナの時代となりつつあることから、少しずつ価格が上昇傾向にあります。

今後、土地価格は首都圏・都市部とその郊外は上昇するでしょうが、人口が流出している地方は更に下落が続く可能性が高いです。

土地価格を調べる際は、過去の変動値を見ながら予測するようにしましょう。

この記事を書いた人 SAKAI株式会社 代表取締役 臼井 栄仁
大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表
臼井 栄仁
宅地建物取引士、相続診断士

これまで10年以上、不動産の世界の身を置き、お客様の不動産購入のお手伝いをさせていただいてきました。 現在はSAKAI株式会社の代表として、不動産勉強会やTV・ラジオ等を通じ、不動産を購入・売却されるお客様が少しでも安心できるように日々取り組んでいます。

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