大分の不動産情報満載!1000物件公開中!

大分で激安な土地を見つけたら、確認しておくべき重要なこと
「広いリビングルームで子どもとあそびたい」「お庭でガーデニングを楽しみたい」

マイホームを考え始めると、夢がふくらんできますよね。
その家を建てるには、土地を探さなければなりません。
今はインターネットでも気軽に土地を探せますが、広さのわりに周りの土地と比べて、「激安だな~」 と思う物件を見かけたりしませんか?
ここ大分県でもそんな土地はたくさんあります。
でも、その情報に飛びつくのは、ちょっと待ってくださいね。
安い土地には、必ず安いだけの理由が存在するものです。
購入時は安く買えても、後々、追加の経費がかかってしまい「こんなはずじゃなかった・・」ということにならないために、注意点を確認していきましょう。

1.道路条件が悪い土地

図面などで物件の情報を確認すると、面積も広さも形も問題ない。
一見すると、とても良さそうな物件に思えますが、なぜ価格が安いのか、実際に土地を見ると、「なるほどな~」と納得します。
原因は、物件までの道が狭く、車でたどり着くことが困難だったり、交通量の多い道路に面していたりすることがあげられます。
しっかり現地を確認することが、必要になってきますね。

道路より低い土地

道路より低いところにある土地もいくつかのデメリットがあります。

  • ・雨が降ると雨水が敷地に流れ込んでくる
  • ・道路を通る人の視線が気になる
  • ・車を所有する場合、道路と同じ高さまで駐車スペースをかさ上げしなければならず、費用がかさんでしまう。

道路と土地は切っても切れない関係なので、慎重になってくださいね。

2.土地の形状を確認しましょう

土地の形がいびつ

形状が悪い土地も、安く販売されている要因です。

三角形や極端に細長い土地などがあげられます。
この場合、デッドスペースが出てきたり、建物の配置や間取りを好きなように設計したりすることが難しくなることも。

駐車場の場所もとりにくく、結果、不便さを感じる家になってしまうことが多いです。

また、旗竿地(はたざおち)と言って、土地のメイン部分と、道路に出るまでの細長い通路のような土地部分で構成された土地があります。

竿に旗がついているようなイメージなのでこう呼ばれているんですね。

道路に出にくいだけではなく、周囲を建物に囲まれているので日当たりなどが悪いので、整形地に較べると価格が安くなる傾向にあります。

土地が傾斜している

たとえ、形が正方形であっても傾斜している土地は、家を建てる場合、

平らになるように土を盛る作業をしたり、擁壁工事をしなければならないケースも出てきます。
建物の土台を頑丈にしなければならず、「家を建てられる状態」にするための費用も含めて考えなければなりません。
余談ですが、傾斜の方角も重要です。北向きになっていると日当たりも悪く、洗濯物が乾きにくくなります。

土地が傾斜している。

▶︎大分の防災情報などは「おおいたマップ」で調べることができます。

地盤が軟弱

土地には、硬質な地盤と軟弱な地盤とがあります。
高台にある土地は、比較的硬質な地盤でできている可能性もあり、そのまま家を建てても大丈夫なケースが多いです。
軟弱な地盤は、柔らかい粘土や緩い砂で成り立っていて、耐久性が低い地盤になります。

かつては河川、池、沼や湖だった場所を埋め立てて造成された土地で、時間の経過とともに家が傾いたり、沈下したりするケースがあります。
そのような被害を防ぐために、軟弱な地盤に家を建てる時は、大がかりな地盤改良工事が必要になり、工事費用がかさんで、割高になることも多いです。

ここ何年か、大分も大雨による災害が増えていますよね。

このことからもわかるように、良い地盤を選ぶことは、命を守ることに直結するほど重要になっています。
自然災害が起きにくい土地を見つける方法として、ハザードマップで確認することもできますので、利用されてみてはいかがでしょうか?
ハザードマップ→https://disaportal.gsi.go.jp/

3.法令上の制限を受ける土地

再建築不可物件

土地に建物を建築しようとする場合、自由に建物を建てられるわけではありません。
建築物を建てる際は建築基準法の規定に従って、一定の制限を受けます。
だいぶ昔に建てた建築物がある土地は、厳格に法律が運用されていませんでした。
そのため、建物を壊して新しい建物を建てようとすると、

現在の法律では建築できないという場合があるので注意が必要です。

①接道義務

再建築ができない理由で一番多いのは、接道義務が満たされていないことです。
建築基準法により、建築物の敷地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければなりません。

これを接道義務といいます。この接道義務を満たしていない土地では建物が建てられません。

  • ・接する道路が4メートル以下の土地
  • ・家が密集していて道路に接していない土地
  • ・道路から細い路地を通った先に土地があり、その路地が幅2メートル以下の時

などがあげられます。

接する道路が幅4メートル以下でもセットバックと言って、

道路から建物を離して建築することでクリアになるケースもあります。

土地の接道義務

②私道持ち分がない土地

道路に接していても、その接している部分の土地の所有権を持っていないと、面倒なことがあります。
土地の所有者に通行許可や水道管・下水管、ガス管などのライフラインを、自分の土地に引き込むために、道路掘削の承諾を得なければなりません。

必ずしも、その土地の所有者がそれらを承諾してくれるとも限りませんので、承諾料が必要になる場合もあります。

一口に道路と言っても色々な種類があり、建築基準法で道路と認められているものは、そのうちのいくつかに過ぎません。道路の種別を判断するには、役所のHPでも公開していますので簡単に調べられますし、専門家にお任せするのもいいですね。

大分市の建築基準法上の道路情報→http://www.city.oita.oita.jp/o172/dorojoho/kenchikuhodoro.html

市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」に指定されている区域の事をいいます。
イメージとしては、自然が多く田んぼなどに囲まれているようなエリアです。
無秩序に市街地が拡大すると、学校や病院などの公的サービス施設や、商業施設の立地が分散してしまい、結果、生活の利便性が失われることになってしまいます。
そのような市街地が増えるのを防ぐために、都道府県(もしくは国土交通大臣)が市街化調整区域を指定します。

この市街化調整区域には原則、建物を建てることができません。
都道府県の許可を受ければ建築可能になることもありますが、条件や建築時の制限があることから土地の評価は低くなってしまっています。

 

いかがでしたか。
大分県内でも、激安な価格で売りに出されている土地は、市場にたくさん出回っています。
こうした土地をよく調べずに「安いから」という理由だけで購入すると、後々、余分にお金が必要になってくる確率が高くなってしまいます。
理想の土地に出会うには、とにかく自分の目でたくさんの土地を見て目を肥やすことです。
そして、相場に見合った土地を購入することが、安心して理想のマイホームを建てる近道になりますね。

っもし土地に関することでわからないことや迷いがある場合はお気軽に相談していただけたらと思います。
それでは、大分不動産情報サービスの臼井でした。

この記事を書いた人 SAKAI株式会社 代表取締役 臼井 栄仁
大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表
臼井 栄仁
宅地建物取引士、相続診断士

これまで10年以上、不動産の世界の身を置き、お客様の不動産購入のお手伝いをさせていただいてきました。 現在はSAKAI株式会社の代表として、不動産勉強会やTV・ラジオ等を通じ、不動産を購入・売却されるお客様が少しでも安心できるように日々取り組んでいます。

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