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農地転用について

大分に住んでいると、畑や田んぼをよく見かけますよね。

土地を探している方は、その土地が畑や田んぼだったという方もいるのではないでしょうか?

その土地は、通常の相場よりも価格が安いこともしばしば。

では実際に、畑や田んぼはお家を建てることができるのか?

今日は、そんな畑や田んぼ・・・通称「農地(のうち)」の売買についてのお話をしていきたいと思います。

農地とは?

農地とは、畑や田んぼのようにそこで作物を育てるための土地をいいます。

判断基準

どうしたら農地の判断ができるかというと、土地の登記簿の地目に「田」や「畑」などと記載がある場合

その土地はそれらの用途として過去使用されていた土地という可能性が高いです。

しかし、実際に農地が登記簿の地目で判断されるかというとそうではありません。

農地は、実際にその土地の状況を第三者がみて、判断されているとのことですのです。

農地購入のメリット・デメリット

メリット

宅地に比べ坪単価が安い

例えば、弊社大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)がある戸次では、住宅用地の平均坪単価査定額が約13万円に対して、田んぼなどの農地は約3万円などと、かなりの金額差があります。※弊社で査定をした例

この価格帯や金額差というのは、その物件の立地条件などで大幅に変わる場合もあります。

土地が広い

大体のケースで、土地が広いというのも特徴です。そもそも畑や田んぼなどは、広い土地でされている方が多いため80坪、100坪などは裕にある場合が多いです。

デメリット

地盤が弱い可能性がある

田んぼなど、土が柔らかいことがあり余分な土地造成費などがかかるケースもしばしば。

時間や費用など余裕を持って考えておくことをおすすめしております。

お家を建てられないことがある

最悪の場合、住宅を建てることができないケースもございますので注意が必要です。

農地というのは「農地法」というものに該当するため建築を行う場合も制限などがあります。

農地法についてはこれからご説明いたします。

農地とは

農地法とは?

今回は、土地の購入に関しての農地法をケースにそってご紹介していきます。

農地を売買し新たな所有者が農地を使用するケース

農地法第3条

売買などで所有者が変更したが、用途は変わらず農地として耕作をしていく場合は、

農地法第3条の許可申請を行う必要がございます。

ただし、家庭菜園などを除く。営農目的の場合のみこの手続きが必要となります。

▶︎大分市で農地転用を行う場合の申請書類などは大分市HPにてご確認いただけます。

所有者は変わらず用途のみ変更するケース

農地法第4条

所有者はそのままで、農業として使用していた農地を、住宅用の宅地として使用する場合は、

農地法第4条の許可申請を行う必要があります。

ご自身の土地といえど手続きが必要となるので忘れがちな申請です。

▶︎大分市で農地転用を行う場合の申請書類などは大分市HPにてご確認いただけます。

所有者も変わり用途も変更するケース

農地法第5条

このケースが、不動産売買で一番多いケースですね。

いわゆる、販売された農地を購入し、マイホーム建設用の土地として宅地に変更することです。

通称「農地転用(のうちてんよう)」といいます。

この場合、農地法第5条の許可申請を行う必要があります。

場合によっては許可がおりないケースもございますので注意が必要となります。

▶︎大分市で農地転用を行う場合の申請書類などは大分市HPにてご確認いただけます。

許可が降りないケース

例えば、許可がおりないケースとはどのようなケースなのか

簡単にいうと、「営農する農地として良好な条件の整った土地」です。

農地法は、このように農地を保護する役割を担っておりますので、上記のような条件だと許可がおりない可能性もあります。

 

農地を購入する上で注意すること

いくら安いからといって土地をなんの調査もせずに購入してしまうと蓋を開けてればお家が建たない土地なども多くあります。特に農地はそのようなケースが多いです。

また、農地の売買に関しては「知り合いだから」という理由で個人間で売買をしてしまい、結果農地としてしか使用できない土地を抱えてしまったなどという話も聞きます。

 

買ってしまった後に後悔しないためにも、しっかりとした下調べや物件調査などを専門の不動産業者や家屋調査士などに依頼し、購入を行うようにしましょう。

▶︎大分の土地を探すならこちらから!

 

それでは大分不動産情報サービスの臼井でした。

この記事を書いた人 SAKAI株式会社 代表取締役 臼井 栄仁
大分不動産情報サービス(SAKAI株式会社)代表
臼井 栄仁
宅地建物取引士、相続診断士

これまで10年以上、不動産の世界の身を置き、お客様の不動産購入のお手伝いをさせていただいてきました。 現在はSAKAI株式会社の代表として、不動産勉強会やTV・ラジオ等を通じ、不動産を購入・売却されるお客様が少しでも安心できるように日々取り組んでいます。

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