今回の不動産コラムは「新築住宅と中古住宅ってどっちがいいんですか？」というお客様からいただくご相談で特に多いお悩みの１つについて
SAKAI株式会社 大分不動産情報サービス代表の臼井がお話させていただきたいと思います。
目次
中古住宅とはどんなお家？
みなさんは、「中古住宅」と聞くとどのようなお家をイメージされますか？
人それぞれ違うかもしれませんが、「古いお家」というイメージをもたれる方が多いのではないでしょうか？一般的に『中古住宅』というのは、過去に人が住んだことのある住宅のことを指しますが、実は新築して1年以上が経過した誰も居住したことのない住宅も『中古住宅』の扱いになります。
例えば、大分の不動産会社さんが、大分市に建売住宅を建築し販売しようとした場合に、完了検査調書発行日から、起算して1年が経過すると人が住んだことがない住宅であっても、『中古住宅』扱いになりますので注意が必要です。
つまり住宅が完成し誰も住んだことがなくても、住宅の完成から1年以上経過した場合「新築」とは言えず、「中古住宅」扱いとなるわけです。
また「未入居物件」と呼ばれることもあります。新しく建築した住宅で、まだだれも入居したことのなくても、1年が経過すすれば「中古住宅」となります。
基本的に、中古住宅は現状のまま売りに出されることが多く、水周りなど当時のままという物件がほとんどです。
また、中古住宅の用途は単に「そのまま住む」だけではなく、中には取り壊し新たに新築を建てたいという方にもニーズもありますのでここから少し詳しくお話をしていきます。
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中古住宅の種類
まず不動産市場に流通している「中古住宅」には様々な種類がありますので詳しくお話したいと思います。
リフォーム済み中古住宅
「中古住宅」を不動産会社や不動産屋が買い取り、リフォームして再度販売を行うのがこのタイプです。
不動産市場に流通している「中古住宅」の大半がこのリフォーム済み中古住宅に該当します。
新築住宅に比べると、安価でキッチンやお風呂などの主要な水回りについてはリフォームされており壁紙などもキレイに張り替えられている物件が多いです。
新築に比べると、比較的費用も抑えられることもあり最近注目を集めていますが、購入する際には注意しなければならないこともありますので、ここではわかりやくすく５つにまとめてみました。
1・構造上の問題（耐震性）
2・設備等に不具合
3・シロアリの対策
4・雨漏り
5・外壁などの経年劣化
構造上の問題（耐震性）
まず中古住宅を購入される方で、一番不安に思われる部分が、構造上の問題です。
いわゆる地震などに対する強さや、構造上の耐久性などのことですが、築年数の古い中古住宅であっても、リフォームを行うことでまるで新築のように生まれ変わりますが、見た目がキレイになっただけで、構造上（住宅を形成する骨組み部分）も問題ないのかというとそういうわけではありません。
昨今は、地震も多く「耐震性」（耐震とは、地震に対する住宅の破壊や損傷を防ぐ措置のこと）が重要視されています。
「見た目がキレイかどうか」は、素人の方でもあるていどは、見分けはつきますが、すでに工事が完了してしまえば、隠れてしまう構造部分については確認することはできませんし、建築の素人の方が仮に構造上耐震性を担保できている住宅かどうかの判断はつきません。
住宅とは「住む人の安全を守るもの」と私達は考えいますので、いくら見た目がキレイになっても、いざ災害が起こった際にマイホームが倒壊し大切な家族のそして貴方の命を奪ってしまう可能性もあるのです。
中古住宅を販売する不動産会社さんのすべてが、耐震補強などの工事の内容をすべて把握しているのかというとそういうわけではありません。あくまでも不動産会社は、不動産仲介のプロであり、建築のプロではないからです。
中古住宅を購入する際には、建築の知識を持った不動産会社もしくは、工務店も運営している不動産部のある会社にしっかりと耐震性について相談をおこなった上での購入検討をオススメします。
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設備の不具合
中古住宅の、お引渡し後に多いトラブルとして以下のような不具合があります。
・トイレの配管から水漏れがある
・洗面化粧台の配管から異臭がする
・食洗機にエラーがでる
上記はいわゆる付帯設備の故障に分類されますが、お引渡し後に水漏れが発生したり、設備のエラーなどについては後ほど書かせていただきますが、瑕疵担保（かしたんぽ）責任の対象に付帯設備は含まれないことが一般的なんです。
そのため、故障などの場合に実費が発生してしまうケースも少なくありません。
そのようなトラブルを未然に防ぐためには、中古住宅購入の際の契約書に、付随設備表という資料がありますので設備の内容などを確認して万が一、入居後例えば1週間〜2週間以内に故障などが発生した際は、瑕疵の対象として対応してもらえるかどうかなどの相談し、契約書に記載してもらえるようにすることをオススメします。
また最近はキッチンや、お風呂、洗面化粧台、トイレ、給湯器など水回りについては最新の商品にすべてリフォーム済みの物件も沢山流通しておりますので、そういった物件をメインに考えて探されるのがいいかもしれません。
シロアリの対策
中古住宅において構造上で不安になるもう一つの項目が、「シロアリの対策」です。
シロアリの被害にあうと住宅がどのような状態になるかご存知ですか？シロアリは住宅にとって天敵です、もしシロアリをそのまま放置してしまうと、建物の倒壊につながる深刻な状態になってしまいます。前述したように耐震性などももちろん重要ですが定期的なシロアリのチェックを行うことがとても重要です。シロアリは床下などの湿気のあるところを好みますし構造材などを蝕んでいくため、被害が目に見えないというのも、発見が遅れてしまう原因の１つです。
中古住宅を購入する際には、過去にシロアリの被害にあった履歴がないのか？駆除や対策はしっかりとされているのか？不動産会社に確認を行うことが重要です。
雨漏り
直接、構造の骨組みに負担がかかるわけではありませんが「雨漏り」も気になるところだと思います。
例えば、中古住宅を購入し雨漏りがそののちに発見された場合には、中古住宅の契約の仕方によっってその修理費用の負担がが異なります。
中古住宅の購入方法は大きく分けると３つの方法があります。
1・個人の方が、不動産会社を通して中古住宅を販売する場合
2・売り主の契約不適合責任が免責される特約（瑕疵担保責任）がつく中古住宅
3・不動産会社が直接販売する中古住宅
1・個人の方が、不動産会社を通して中古住宅を販売する場合
不動産物件として売りに出されている中古住宅の多くはは、不動産会社が仲介を委託されている個人の方が売りに出している物件です。
この場合、雨漏りが発見されると売り主が修理費用を負担する形になります。
もし引き渡し後に雨漏りが発見された場合は、仲介を行った不動産会社に連絡し、売り主にその旨を伝えてもらうように依頼してください。
ただ売り主が修理費用の支払いを認めずトラブルになることもあります。
その場合は、民法を適応する形になることもありますので、不動産会社としっかり相談することが重要です。
また、売り主が雨漏りの修理費用の負担を永遠にしてくれるわけではもちろんありません。
売り主が雨漏りの修理費用を負担する期間は、売買契約で取り決めがされています。その期間については契約書の内に定める期間によりますので
1年の場合や、1ヶ月の場合もあります。期間はどのくらいなのかしっかりと契約書で確認しておくことをオススメします。
2・売り主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責される特約がつく中古住宅
この特約は、主に築年数が古い住宅に使われることが多く、この特約がつくと売買契約書にその旨が記載されます。
この特約がつくと、売り主はもし、購入した中古住宅に雨漏りなどが発見されても、その修理費用の負担を行わないという約束になります。
特約については、不動産会社に確認することが重要です。（売主が一般の方に限ります）
3・不動産会社が直接販売する中古住宅
大規模なリフォーム工事（リノベーションとも呼びます）を行った物件などは、主に不動産会社が直接販売を行いケースが多いです。
不動産会社が売り主から中古住宅を購入し、リノベーション工事を行い販売するイメージです。
業界では「再販物件」などとも呼ばれます。
この場合の売り主は、不動産会社になりますので、雨漏り等が行った場合は、売り主である不動産会社が修理費用の負担を行います。
ですが、1の個人の方が、不動産会社を通して中古住宅を販売する場合と同様に、売り主が雨漏りの修理費用を負担する期間は、売買契約で取り決めがされています。その期間については契約書の内に定める期間によりますので1年の場合や、1ヶ月の場合もあります。期間はどのくらいなのかしっかりと契約書で確認しておくことをオススメします。
なお、不動産会社が売主となって販売する場合、瑕疵保険に加入していることもあります。
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▶弊社が加入する瑕疵保険「株式会社日本住宅保証検査機構（JIO）」
4・外壁などの経年劣化
雨漏りと同様に、外壁などの経年劣化も気になる部分だ思います。
外壁の亀裂などは、雨漏りにつながる恐れもあり構造躯体（住宅の骨組み）に深刻なダメージ与える可能性もありますので
外壁に亀裂どが事前にないのか確認しておくことが重要です。専門家でないとわかならい部分もあると思いますので、
雨漏り同様に、売買契約の内容などをしっかりと確認しておくことをオススメします。
上記の4項目は、中古住宅を購入されるさいにお客様が不安に思われることとしてご相談も多い項目です。
住宅は一生に一度のお買い物と言われれるとても高価な買い物です。
安易に決めず、「不安だな…」と感じたら、他の不動産会社に相談などを行い、プロに相談した上でご購入されることをオススメします。
土地用地として売りにでている中古住宅
さてリフォーム済み物件以外の中古住宅として、土地用地として売りに出されている物件もあります。
これは不動産会社から「住宅の価値は無いです」と判断されて、主に土地用地として売りに出されている場合です。
この場合、そのまま住むというよりは、購入後に建物は解体を行い新築を建築することが多いです。
もしくは、大規模改修（リノベーション）などをお考えの方からすれば掘り出し物となり得る場合もあります。
この場合は、解体を行い更地にする費用が購入者の方は必要になりますので、購入費用＋解体費用を考えておく必要があります。
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ほぼ新築に近い中古住宅
中古住宅は一言で言っても、築２年～築５０年以上と幅広いです。
先ほどご説明したように、未入居物件や、数年居住し売りに出されている物件などがあります。
車で言う「新古車」といったところで、全体的にキレイでそのまま住める住宅が多いです。
しかし、割高で売りに出されているケースが多いのも確かです。
中古住宅と新築はどっちがいいのか？
以上、中古住宅についてお話させていただきましたが、これからお住まいを探されている方で最近お悩みとして多いのは、「新築と中古住宅ってどっちがいいのか？」というご質問です。
何を基準に比べるのかによりますが、一番は後悔しないってことではないでしょうか？
それぞれのメリット・デメリット
では上記をふまえて、それぞれの新築と中古住宅のメリット・デメリットを比較してみましょう。
新築のメリット
１・最大のメリットはずばり！「新築」の住宅に住むことができる！ということです。
意外と新築を求められる方で一番多い理由です。
なんとなく・・・中古より気持ち的に新築に住みたい！とお考えの方が多いです。
２・減税や控除を利用できる。
代表して上げられるのは「住まい給付金」「住宅ローン控除」などの控除を受けることができることです。
ただし、一部中古住宅でも利用できます。
３・注文住宅の場合間取りを一から決めることが出来る。
新築のデメリット
1.価格が高い（予算に合わない）
・そもそも予定している金額よりオーバーしてしまうことが多く、断念する方も多いです。
2.月１０万円代の住宅ローンの支払いやボーナス払いなど金額的な負荷が大きい。
・上記に近いですが、いざ建てても支払いが困難になり途中で売却される方も多くいらっしゃいます。
3.家が狭くなりがち（予算上の都合）
・予算内で収めようとするとどうしても妥協が発生し面積をへ減らす場合も多くあります。
3.要望、希望が増えて価格が高くなりがち
・逆に希望を詰め込みすfぎて、予算オーバーになるケースも…
4.固定資産税が高い
・賃貸に住んでいるとかかわることの少ないこの税金。年間で所有する土地建物に税金が発生します。
・そこまで広くない土地でも、新築を建てると高くなっていきます。
中古住宅のメリット
１・新築に比べ、安価で住宅が手に入る
２・固定資産税が安い
・築の古い物件になればなるほど、販売価格・固定資産税は安くなります。
・リフォーム・リノベーションをしても増築などが無い限り固定資産税が増えることがありません。
・年間で１０万以上固定資産税がかわることもしばしば。
３・広いおうちが手に入る（価格が新築に比べて手が届く）
・昔のおうちは広いです。１階が広く2階が狭い・・・といった平屋感覚で住める間取りなどは近年人気が高まりつつあります。
中古住宅のデメリット
１・あくまでも「中古住宅」
・新築ではないので、まったく新築と同等とは行きません。
・過去に1度人が居住しているということは事実です。傷や汚れもあります。
２。減税や控除が受けられない場合がある
・築年数が古すぎるなど条件によって減税や補助金などを受けることができない場合があります。
以上、新築、中古住宅それぞれのメリットデメリットを比べてみていかがでしたでしょうか。
「注文住宅で建てる新築」というのは、オリジナルであり絶対無二です。
しかし、可能性のひとつとして「中古住宅」をお考えになるということもアリなのではないでしょうか。
近年は、中古物件をほぼ新築に作り変える「リノベーション」というものも人気を高めています。
まとめ
新築と中古住宅はどっちがお得なのか？
答えとしては、それぞれのライフスタイルによりメリットもデメリットも大きく変わります。
住宅は一生に一度の大きな買い物です。
メリット・デメリットをしっかりと認識しておきましょう。
そのためには、本日お話させていただいた内容を踏まえご検討が良いのですが、
もし少しでも不安に思われたのであれば住宅のプロに相談することをオススメします。
ご相談は無料ですので安心して弊社までご相談ください。
そして理想の「エリア」で理想の「マイホーム」を手に入れてください。
それでは大分不動産情報サービス（SAKAI 株式会社）の臼井でした。
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